Księgi wieczyste – jak się z nimi zapoznać?

Nabycie nieruchomości bez zaznajomienia się z treścią prowadzonej dla niej księgi wieczystej to bardzo ryzykowna transakcja. Dowiedz się zatem, czym jest ten dokument, kto i jak może uzyskać do niego wgląd oraz jakie informacje z niego uzyska.

Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta jest dokumentem dotyczącym nieruchomości, w treści którego znaleźć możemy najważniejsze informacje odnośnie stanu prawnego danego lokalu, budynku czy działki. Prowadzeniem ksiąg wieczystych zajmują się dedykowane wydziały sądów rejonowych. Dokumenty mają postać elektroniczną, co oznacza, że można je przeglądać przez Internet. Warto podkreślić, że księgi wieczyste są rejestrem publicznym, którym odgórnie rządzą pewne zasady. Jedną z nich jest zasada powszechności oznaczająca, że każda nieruchomość powinna mieć założoną indywidualnie księgę wieczystą. Inną zasadą jest zasada jawności formalnej, dzięki której do księgi może zaglądnąć każdy zainteresowany, który dysponuje numerem dokumentu (tzw. numer KW). Szczegółowe informacje na temat tego, jak go uzyskać znajdziesz na stronie Ksiegi-wieczyste.org. Posiadając numer księgi wieczystej można uzyskać do niej dostęp – za darmo.

Jak zweryfikować treść księgi wieczystej?

Jeśli chcemy zapoznać się z księgą wieczystą konkretnej nieruchomości, możemy to zrobić na dwa sposoby. Jednym z nich jest udanie się do siedziby właściwego miejscowo sądu rejonowego, który prowadzi księgę dla danej nieruchomości. Jest to jednak mało wygodne, ponieważ sądy czynne są tylko w określonych godzinach i najczęściej należy umówić się na wizytę o konkretnej porze. Znacznie bardziej dogodną opcją jest skorzystanie z wersji online, dostępnej za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (System Elektronicznych Ksiąg Wieczystych dostępny na stronie Ekw.ms.gov.pl). Księgę można pobrać do wglądu bezpłatnie 24 godziny na dobę.

W obu przypadkach warunkiem uzyskania dostępu do dokumentu jest podanie numeru księgi. Numer ten składa się z połączonych ze sobą trzech sekwencji cyfr i liter (według schematu XXXX/XXXXXXXX/X). Na jego początku znajduje się czteroznakowy kod wydziału sądu rejonowego, który prowadzi dany dokument. Dla przykładu, kod OS1P oznacza wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego w Przasnyszu.

Różne księgi podobna budowa

Cechą charakterystyczną ksiąg wieczystych jest ich budowa. Każda z nich składa się z takich samych działów, w których znajduje się określony ustawowo zestaw informacji. Struktura ta nie zmienia się niezależnie od typu nieruchomości. W Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” oraz I-Sp „Spis praw związanych z nieruchomością” dostępne są dane dotyczące nieruchomości i praw związanych z prawem własności. Tam na przykład możemy sprawdzić numer działki, jej powierzchnię, adres nieruchomości, metraż i liczbę pomieszczeń w mieszkaniu. Dział II „Własność” wskazuje właścicieli czy też użytkowników wieczystych nieruchomości i pozwala zweryfikować nie tylko ich liczbę, ale także wielkości przysługujących im udziałów. Najistotniejsze jest jednak to, że w księdze wieczystej możemy sprawdzić, czy osoba podająca się za właściciela nieruchomości faktycznie nim jest. Dział III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” odnosi się do praw rzeczowych i osobistych ustanowionych nie nieruchomości, czyli na przykład do służebności lub prawa dożywocia. Obciążenie nieruchomości tymi prawami może w znaczący sposób wpłynąć na sposób korzystania z niej. Dział IV „Hipoteka” pozwoli nam zweryfikować, czy nieruchomość nie jest obciążona długami – nabycie takowej jest równoznaczne z nabyciem hipoteki, którą trzeba będzie terminowo spłacać.

A dlaczego tak ważne jest sprawdzenie księgi wieczystej danej nieruchomości przed jej nabyciem? Wszelkie dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości powinny być odzwierciedlone w księdze wieczystej. Nawet jeżeli nie są tam umieszczone i dojdzie do rozbieżności, to właśnie stan księgi będzie miał przeważające znaczenie nad stanem faktycznym. W związku z tym zawsze wtedy, gdy nieruchomość jest przedmiotem transakcji, spadkobrania czy darowizny warto zapoznać się z księgą wieczystą i sprawdzić czy na nieruchomości nie ciążą długi, czy nie jest ona obarczona ograniczeniami w rozporządzaniu.

materiał zewnętrzny